تمدید اجاره نامه

سوال یکی از دوستان :

با سلام و عرض خسته نباشید.
منزلی به مدت یکسال اجاره داده شده است و تقریبا یک ماه دیگه اجاره ان به پایان میرسد , با توجه به اینکه هر دو طرف مایل به تمدید قرارداد به مدت یکسال دیگه هستند و همچنین با توجه به اینکه تمدید قرارداد در آژانش مسکن مجددا شامل هزینه زیادی است بخصوص مستاجر توانایی پرداخت ان را ندارد و نمی خواهند هزینه اضافی بدهند با توجه به اینکه قرارداد دقیقا عین سال گذشته میباشد ,آیا اگر پشت قرارداد هر دو طرف بنویسند که این قرارداد به مدت یکسال دیگر تمیدید شده است ئ امضاء و اثر انگشت داشته باشد, از نظرر حقوقی مشکلی دارد ؟؟؟
آیا قرار داد معتبر میباشد؟؟؟
بهترین راه حل جهت اینکار که هزینه ای نداشته باشد چیست ؟؟؟

جواب:

دوست گرامی  ، عموما چه شما خودتان اجاره نامه را تنظیم نمایید یا آژانس املاک ، در هر دو صورت سند عادی محسوب میشود . و ارجحیت آژ انس از جهت اعتبار شهودی و کد های رهگیری میباشد و در چنین شرایطی که گفتید اگر به بقا آن در ظهر همان اجاره نامه متذکر شوید و به امضا شهود برسانید بلامانع است و اعتبار خود را دارد.

قوانین :

فصل چهارم - دراجاره
ماده 466 - اجاره عقدی است که بموجب آن مستاجرمالک منافع عین مستاجره می شود.اجاره دهنده راموجرواجاره کننده رامستاجرومورداجاره راعین مستاجره گویند.
ماده 467 - مورداجاره ممکن است اشیاءیاحیوان یاانسان باشد.

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376

ماده 2- قرار دادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و
مستأجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد

دربیان شرایطی که درضمن عقدمی شود

فصل چهارم - دربیان شرایطی که درضمن عقدمی شود

مبحث اول - دراقساط شرط
ماده 232 - شروط مفصله ذیل باطل است ولی مفسد عقد نیست :
1 - شرطی که انجام آن غیرمقدور باشد .
2 - شرطی که درآن نفع و فایده نباشد .
3 - شرطی که نامشروع باشد .

ماده 233 - شروط مفصله ذیل باطل وموجب به بطلان عقد است :

1 - شرط خلاف مقتضای عقد
2 - شرط مجهولی که جهل به آن موجب جهل به عوضین شود .

ماده 234 - شرط برسه قسم است :

1 - شرط صفت .
2 - شرط نتیجه
3 - شرط فعل اثباتا یا نفیا .
شرط صفت عبارت است ازشرط راجعه به کیفیت یاکمیت مورد معامله .
شرط نتیجه آن است که تحقق امری درخارج شرط شود .
شرط فعل آن است که اقدام یاعدم اقدام به فعلی بریکی ازمتعاملین یابر شخص خارجی شرط شود .

در اثر معاملات

فصل سوم - در اثر معاملات
مبحث اول - درقواعدعمومی
ماده 219 - عقودی که برطبق قانون واقع شده باشدبین متعاملین وقائم مقام آنهالازم الاتباع است مگراینکه به رضای طرفین اقاله یابعلت قانونی فسخ شود.
ماده 220 - عقودنه فقط متعاملین رابه اجرای چیزی که درآن تصریح شده است ملزم می نمایدبلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که بموجب عرف وعادت یابه موجب قانون ازعقدحاصل می شودملزم می باشند.
ماده 221 - اگرکسی تعهداقدام به امری رابکندیاتعهدنمایدکه ازانجام امری خودداری کنددرصورت تخلف مسئول خسارت طرف مقابل است مشروط بر اینکه جبران خسارت تصریح شده وتعهدعرفابه منزله تصریح باشدویابرحسب قانون موجب ضمان باشد.
ماده 222 - درصورت عدم ایفاءتعهدبارعایت ماده فوق حاکم می تواندبه کسی که تعهدبه نفع اوشده است اجازه دهدکه خوداوعمل راانجام دهدومتخلف را به تادیه مخارج آن محکوم نماید.
ماده 223 - هرمعامله که واقع شده باشدمحمول برصحت است مگراینکه فسادآن معلوم شود.
ماده 224 - الفاظ عقودمحمول است برمعانی عرفیه .
ماده 225 - متعارف بودن امری عرف وعادت بطوری که عقدبدون تصریح هم منصرف آن باشدبه منزله ذکردرعقداست .

مبحث دوم - درخسارات حاصله ازعدم اجرای تعهدات
ماده 226 - درموردعدم ایفاءتعهدات ازطرف یکی ازمتعاملین طرف دیگرنمی تواندادعای خسارت نمایدمگراینکه برای ایفاءتعهدمدت معینی مقررشده ومدت مزبورمنقضی شده باشدواگربرای ایفاءتعهدمدتی مقررنبوده طرف وقتی می تواندادعای خسارت نمایدکه اختیارموقع انجام بااوبوده و ثابت نمایدکه انجام تعهدرامطالبه کرده است .
ماده 227 - متخلف ازانجام تعهدوقتی محکوم به تادیه خسارت می شودکه نتواندثابت نمایدکه عدم انجام به واسطه علت خارجی بوده است که نمی توان مربوط به اونمود.
ماده 228 - درصورتی که موضوع تعهدتادیه وجه نقدی باشدحاکم می تواندبا رعایت ماده 221مدیون رابه جبران خسارت حاصله ازتاخیرتادیه دین محکوم نماید.
ماده 229 - اگرمتعهدبه واسطه حادثه که دفع آن خارج ازحیطه اقتداراو است نتواندازعهده تعهدخودبرآیدمحکوم به تادیه خسارت نخواهدبود.
ماده 230 - اگردرضمن معامله شرط شده باشدکه درصورت تخلف متخلف مبلغی بعنوان خسارت تادیه نمایدحاکم نمی توانداورابه بیشتریاکمتراز آنچه که ملزم شده است محکوم کند.

مبحث سوم - دراثرعقودنسبت به اشخاص ثالث
ماده 231 - معاملات وعقودفقط درباره طرفین متعاملین وقائم مقام قانونی آنهاموثراست مگردرموردماده 196.

در شرایط اساسی برای صحت معامله

فصل دوم - در شرایط اساسی برای صحت معامله

ماده 190 - برای صحت هرمعامله شرایط ذیل اساسی است :
1) قصد طرفین و رضای آنها .
2) اهلیت موضوع .
3) موضوع معین که مورد معامله باشد .
4) مشروعیت جهت معامله .

مبحث اول - در قصد طرفین و رضای آنها
ماده 191 - عقد محقق می شود به قصد انشاء به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصدکند .
ماده 192 - در مواردی که برای طرفین یا یکی از آنها تلفظ ممکن نباشد اشاره که مبین قصد و رضا باشدکافی خواهد بود .
ماده 193 - انشاء معامله ممکن است به وسیله عملی که مبین قصد و رضا باشد مثل قبض و اقباض حاصل گردد مگر در مواردی که قانون استثناءکرده باشد.
ماده 194 - الفاظ و اشارات و اعمال دیگرکه متعاملین به وسیله آن انشاء معامله می نماید باید موافق باشد بنحوی که احد طرفین همان عقدی را قبول که طرف دیگرقصد انشاء او را داشته است و الا معامله باطل خواهد بود .
ماده 195 - اگرکسی درحال مستی یابیهوشی یادرخواب معامله نمایدآن معامله بواسطه فقدان قصدباطل است .
ماده 196 - کسی که معامله می کندآن معامله برای خودآن شخص محسوب است مگراینکه درموقع عقدخلاف آنراتصریح نمایدیابعدخلاف آن ثابت شودمعذلک ممکن است درضمن معامله که شخص برای خودمی کندتعهدی هم به نفع شخص ثالثی بنماید.
ماده 197 - درصورتی که ثمن یامثمن عین متعلق به غیرباشدآن معامله برای صاحب عین خواهدبود.
ماده 198 - ممکن است طرفین یایکی ازآنهابه وکالت ازغیراقدام بنمایدونیزممکن است که یکنفربه وکالت ازطرف متعاملین این اقدام رابه عمل آورد.
ماده 199 - رضای حاصل درنتیجه اشتباه یااکراه موجب نفوذمعامله نیست .
ماده 200 - اشتباه وقتی موجب عدم نفوذمعامله است که مربوط بخود موضوع معامله باشد.
ماده 201 - اشتباه درشخص طرف به صحت معامله خللی واردنمی آوردمگر درمواردی که شخصیت طرف علت عمده عقدبوده باشد.
ماده 202 - اکراه به اعمالی حاصل می شودکه موثردرشخص باشعوری بوده و اورانسبت بجان یامال یاآبروی خودتهدیدکندبنحوی که عادتاقابل تحمل نباشد.درمورداعمال اکراه آمیزسن وشخصیت واخلاق ومردیازن بودن شخص باید درنظرگرفته شود.
ماده 203 - اکراه موجب عدم نفوذمعامله است اگرچه ازطرف شخص خارجی غیرازمتعاملین واقع شود.
ماده 204 - تهدیدطرف معامله درنفس یاجان یاآبروی اقوام نزدیک او ازقبیل زوج وزوجه وآباءواولادموجب اکراه است .درمورداین ماده تشخیص نزدیکی درجه برای موثربودن اکراه بسته بنظرعرف است .
ماده 205 - هرگاه شخصی که تهدیدشده است بداندکه تهدیدکننده نمی تواندتهدیدخودرابه موقع اجراءگذاردویاخودشخص مزبورقادرباشدبر اینکه بدون مشقت اکراه راازخوددفع کندومعامله راواقع نسازدآن شخص مکره محسوب نمی شود.
ماده 206 - اگرکسی درنتیجه اضطراراقدام به معامله کندمکره محسوب نشده ومعامله اضطراری معتبرخواهدبود.
ماده 207 - ملزم شدن شخص به انشاءمعامله به حکم مقامات صالحه قانونی اکراه محسوب نمی شود.
ماده 208 - مجردخوف ازکسی بدون آنکه ازطرف آن کس تهدیدی شده باشد اکراه محسوب نمی شود.
ماده 209 - امضاءمعامله بعدازرفع اکراه موجب نفوذمعامله است .

مبحث دوم - اهلیت طرفین
ماده 210 - متعاملین بایدبرای معامله اهلیت داشته باشند.
ماده 211 - برای اینکه متعاملین اهل محسوب شوندبایدبالغ وعاقل و رشیدباشند.
ماده 212 - معامله بااشخاصی که بالغ یاعاقل یارشیدنیستندبه واسطه عدم اهلیت باطل است .
ماده 213 - معامله محجورین نافذ نیست .

مبحث سوم - درموردمعامله
ماده 214 - موردمعامله بایدمال یاعملی باشدکه هریک ازمتعاملین تعهدتسلیم یاایفاءآن رامی کنند.
ماده 215 - موردمعامله بایدمالیت داشته ومتضمن منفعت عقلانی مشروع باشد.
ماده 216 - موردمعامله بایدمبهم نباشدمگردرمواردخاصه که علم اجمالی به آن کافی است .

مبحث چهارم - درجهت معامله
ماده 217 - در معامله لازم نیست که جهت آن تصریح شود ولی اگر تصریح شده باشد مشروع باشد و الا معامله باطل است . &
ماده 218 - هرگاه معلوم شود که معامله به قصد فرار از دین واقع شده آن معامله نافذ نیست . ( این ماده در تاریخ 8/10/61 حذف شده است ) &
ماده 218 - هر گاه معلوم شود که معامله با قصد فرار از دین به طور صوری انجام شده آن معامله باطل است . ( اصلاحی 4/8/1370 )
ماده 218 مکرر - هر گاه طلبکار به دادگاه دادخواست داده دلائل اقامه نماید که مدیون برای فرار از دین قصد فروش اموال خود را دارد ، دادگاه می تواند قرار توقیف اموال وی را به میزان بدهی او صادر نماید که در این صورت بدون اجازه دادگاه حق فروش اموال را نخواهد داشت . ( 4/8/1370)

اقسام عقود و معاملات

قسمت دوم
در عقود و معاملات و الزامات
باب اول - در عقود و تعهدات بطورکلی
ماده 183 - عقدعبارت است ازاینکه یک یاچندنفردرمقابل یک یاچند نفردیگرتعهدبرامری نمایندوموردقبول آنهاباشد.

فصل اول - در اقسام عقود و معاملات
ماده 184 - عقود و معاملات به اقسام ذیل منقسم می شوند :
لازم ، جائز ، خیاری ، منجز و معلق
ماده 185 - عقد لازم آن است که هیچیک ازطرفین معامله حق فسخ آن را نداشته باشد مگر در موارد معینه .
ماده 186 - عقد جائز آن است که هر یک از طرفین بتواند هر وقتی بخواهد فسخ کند .
ماده 187 - عقد ممکن است به یک طرف لازم باشد و نسبت بطرف دیگر جائز .
ماده 188 - عقد خیاری آن است که برای طرفین یا یکی از آنها یا برای ثالثی اختیار فسخ باشد .
ماده 189 - عقد منجزآنست که تاثیرآن برحسب انشاء موقوف به امر دیگری نباشد و الا معلق خواهد بود .

اجرت المثل

سؤال

١ در پروندهای خواهان امور معوقه مربوط به سال ١٣٨٩ و پس از آن اجرت المثل
ایام تصرف از ابتدای سال ١٣٩٠ تا تاریخ تخلیه را درخواست نموده است که موضوع به
کارشناسی ارجاع گردیده و کارشناس بر اساس قیمت های سال ١٣٩٠ و ١٣٩١ و ١٣٩٢
قیمت املاک در آن زمان هرسال را جداگانه اجرت المثل را تعیین نموده و اجرت المثل
سال ١٣٩٠ از سال ١٣٩١ کمتر و اجر تالمثل ١٣٩١ از سال ١٣٩٢ کمتر می باشد. بیان
فرمایید با توجه به مفاد ماده ٣١١ قانون مدنی و قاعده الغاصب یوخذ باشق الاحوال آیا باید
اجرت المثل سال ١٣٩٢ که بیشترین مبلغ اجرت المثل در طول مدت تصرف می باشد
برای کل زمان تصرف مدنظر و ملاک قرار گیرد یا اینکه اجرت المثل هرسال بر اساس
قیمت های همان سال تعیین گردد؟
٢ در پروند های خواهان اجرت المثل ایام تصرف را از خوانده مطالبه نموده است با
این توضیح که خوانده سارق یک دستگاه خودروی پژو ٢٠٦ بوده است که پس از سرقت
دو ماه در تصرف داشته و پس از آن در یک حادثه تصادف که در تعقیب و گریز مأمورین
بوده است، خودرو دچار حادثه تصادف شده و در حریق می سوزد و تلف می گردد. تاریخ
وقوع سرقت و تلف خودرو سال ١٣٨٩ می باشد و همانگونه که مستحضرید قیمت خودرو ها
از سال ١٣٨٩ تا سال ١٣٩٢ به بیش از دو برابر افزایش یافته است. بیان فرمایید آیا

خوانده باید اجرت المثل خودرو و قیمت آن را بر اساس سال ١٣٨٩ بپردازد یا بر اساس
قیمت سال و تاریخ کارشناسی یا تاریخ پرداخت ملاک است یعنی بر اساس قیمت تاریخ
پرداخت باید بپردازد؟

7/93/551

93/3/11

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه

۱ در صورتی که وصول اجرت المثل ایام تصرف مطرح و موضوع
خواسته خواهان باشد، دادگاه برای تعیین میزان آن، نظریه کارشناس
یا کارشناسان را جلب می کند و کارشناسان نیز میزان اجرتالمثل را
برای هر سال از ایام تصرف خوانده با توجه به افزایش سالانه تعیین و
اعلام می کنند که مجموع آنها مورد حکم قرار خواهد گرفت. توضیح
اینکه قاعده الغاصب یوخذ باشق الاحوال منصرف از فرض سؤال است
و ناظر به مواردی از این قبیل است که اگر غاصب در طول مدت
تصرف استفاده هم نکرده باشد، باید اجرت المثل را پرداخت نماید.
۲ مسئولیت غاصب نسبت به رد عین مطلق است و لذا با فرض
تلف عین با توجه به ماده ۳۱۱ قانون مدنی می باید مثل یا قیمت آن
را به مالک بدهد و مطابق ماده ۳۱۲ همان قانون هر گاه مال مغصوب از
بین رفته باشد و مثل آن پیدا نشود، غاصب باید قیمت حین الادا را
پرداخت کند و تعیین قیمت در مورد اخیر امری فنی بوده که محتاج
جلب نظر کارشناس است و دادگاه قیمت را درصورت عدم تراضی
طرفین تعیین می کند. در خصوص اجرت المثل نیز دادگاه با جلب نظر
کارشناس بر اساس قیمت زمان تصرف تا زمان تلف مال مبلغ آن را
تعیین می نماید.
٭٭٭٭٭

ماده 311 - غاصب بایدمال مغصوب راعینابه صاحب آن ردنمایدواگرعین تلف شده باشدبایدمثل یاقیمت آن رابدهدواگربعلت دیگری ردعین ممکن نباشدبایدبدل آن رابدهد.
ماده 312 - هرگاه مال مغصوب بوده ومثل آن پیدانشودغاصب بایدقیمت حین الاداء را بدهدواگرمثل موجودبوده وازمالیت افتاده باشدبایدآخرین قیمت آن رابدهد.

دفینه

باب پنجم - دردفینه

ماده 173 - دفینه مالی است که درزمین یابنائی دفن شده وبرحسب اتفاق و تصادف پیدامی شود.
ماده 174 - دفینه که مالک آن معلوم نباشدملک کسی است که آن راپیدا کرده است .
ماده 175 - اگرکسی درملک غیردفینه پیدانمایدبایدبه مالک اطلاع دهد اگرمالک زمین مدعی مالکیت دفینه شدوآن راثابت کرددفینه به مدعی مالکیت تعلق می گیرد.
ماده 176 - دفینه که دراراضی مباحه کشف شودمتعلق به مستخرج آن است .
ماده 177 - جواهری که ازدریااستخراج می شودملک کسی است که آن را استخراج کرده است وآنچه که آب به ساحل می اندازدملک کسی است که آن را حیازت نماید.
ماده 178 - مالی که دردریاغرق شده ومالک ازآن اعراض کرده است مال کسی است که آنرابیرون بیاورد.